Was ist eine Vorfälligkeitsentschädigung?
Wer ein Darlehen mit fester Zinsbindung vorzeitig zurückzahlt, nimmt der Bank die vereinbarten Zinsen. Der Verkauf der Immobilie gibt Ihnen ein Recht zur vorzeitigen Kündigung (§ 490 Abs. 2 BGB), die Bank darf dafür aber einen Ausgleich verlangen – die Vorfälligkeitsentschädigung.
Wann fällt keine Vorfälligkeitsentschädigung an?
- Zehn Jahre nach vollständiger Auszahlung: Das Darlehen ist mit sechs Monaten Frist ohne Entschädigung kündbar (§ 489 Abs. 1 Nr. 2 BGB) – auch bei längerer Zinsbindung.
- Variable Darlehen: jederzeit mit drei Monaten Frist kündbar.
- Ende der Zinsbindung: Zum Ablauf der Zinsbindung kann ohne Entschädigung abgelöst werden.
- Unzureichende Vertragsangaben: Fehlen bei Immobiliar-Verbraucherdarlehen ausreichende Angaben zur Berechnung, kann der Anspruch entfallen (§ 502 BGB) – das lohnt eine Prüfung.
Wie wird die Vorfälligkeitsentschädigung berechnet?
Die Bank berechnet den Zinsschaden aus entgangener Marge und dem Unterschied zwischen Vertragszins und dem Zins, zu dem sie das Geld heute wieder anlegen kann. Ersparte Verwaltungs- und Risikokosten werden abgezogen. Je höher die Restschuld, je länger die restliche Zinsbindung und je größer der Abstand zum aktuellen Zinsniveau, desto höher fällt die Entschädigung aus.
Wie lässt sich die Vorfälligkeitsentschädigung vermeiden oder senken?
| Weg | So funktioniert es | Voraussetzung |
|---|---|---|
| Zehn-Jahres-Kündigung | Nach zehn Jahren ab Auszahlung kündigen | Verkaufszeitpunkt passt dazu |
| Pfandtausch | Das Darlehen wird auf eine neue Immobilie übertragen | Zustimmung der Bank, ausreichend Wert |
| Übernahme durch den Käufer | Der Käufer übernimmt das bestehende Darlehen | Zustimmung der Bank, Bonität des Käufers |
| Sondertilgungen | Vereinbarte Sondertilgungen vor der Ablösung nutzen | Sondertilgungsrecht im Vertrag |
Wie läuft die Ablösung beim Verkauf ab?
Der Notar holt bei Ihrer Bank die Löschungsbewilligung für die Grundschuld ein. Der Käufer zahlt den abzulösenden Betrag direkt an Ihre Bank, den Rest an Sie. Fragen Sie die Bank früh nach der voraussichtlichen Höhe der Vorfälligkeitsentschädigung – sie gehört in Ihre Verkaufsrechnung.
Hinweis: Allgemeine Orientierung; ersetzt keine Finanz- oder Rechtsberatung. Lassen Sie die Berechnung Ihrer Bank im Zweifel prüfen.