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Häufige Fragen zum Immobilienverkauf
Kosten, Dauer, Ablauf, Unterlagen, Bewertung und Steuern: die Fragen, die uns Eigentümer und Käufer am häufigsten stellen — beantwortet in wenigen Sätzen.
Makler & Kosten
- Was kostet ein Immobilienmakler in Nürnberg?
- Die Maklerprovision wird beim Verkauf von Wohnimmobilien in der Regel zwischen Käufer und Verkäufer geteilt – so schreibt es das Gesetz seit Dezember 2020 vor. Die genaue Höhe vereinbaren wir transparent im Erstgespräch, bevor Sie sich entscheiden. Es entstehen Ihnen keine Vorabkosten.
- Wer zahlt die Maklerprovision beim Hausverkauf?
- Beim Verkauf einer Wohnung oder eines Einfamilienhauses an eine Privatperson teilen sich Käufer und Verkäufer die Provision. Der Käufer muss dabei mindestens den gleichen Anteil zahlen wie der Verkäufer. Alles Weitere klären wir vorab schriftlich und nachvollziehbar.
- Lohnt sich ein Makler überhaupt?
- Ein guter Makler holt in der Regel mehr heraus, als er kostet – durch die richtige Preisstrategie, geprüfte Käufer und Verhandlungserfahrung. Eine unserer Kundinnen verkaufte 6 % über dem Marktpreis, eine andere in nur zwei Wochen zum vollen Angebotspreis, noch bevor das Objekt online ging.
- Was kostet die Immobilienbewertung?
- Nichts. Unsere Bewertung ist kostenlos und unverbindlich – online als erste Einschätzung, vor Ort als fundierte Wertermittlung. Sie gehen damit keinerlei Verpflichtung ein.
- Muss ich die Provision zahlen, wenn ich privat selbst einen Käufer finde?
- Das hängt von der Art des Maklervertrags ab. Bei einem einfachen Auftrag zahlen Sie nur, wenn wir den Käufer bringen; bei einem qualifizierten Alleinauftrag kann es anders geregelt sein. Wir legen das vorab transparent fest, damit es keine Überraschungen gibt.
- Kann ich die Maklerprovision steuerlich absetzen?
- Beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie in der Regel nicht. Bei vermieteten oder gewerblichen Objekten kann die Provision als Werbungskosten oder Anschaffungsnebenkosten zählen. Die verbindliche Auskunft gibt Ihr Steuerberater – die Belege liefern wir.
- Zahle ich etwas, wenn mein Objekt nicht verkauft wird?
- Nein. Unsere Provision ist eine reine Erfolgsprovision und wird nur fällig, wenn ein Kaufvertrag zustande kommt. Bewertung, Beratung, Fotos, Video und Vermarktung gehen bis dahin nicht zu Ihren Lasten.
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Der Verkaufsprozess
- Wie läuft ein Hausverkauf ab?
- In zehn Schritten: kostenlose Bewertung, persönliche Beratung, Unterlagenprüfung, professionelle Objektaufnahme, Marketingstrategie, Käuferqualifizierung, Besichtigungen, Verhandlung, Notartermin und Übergabe. Wir übernehmen jeden dieser Schritte und halten Sie durchgehend auf dem Laufenden.
- Wie lange dauert der Verkauf einer Immobilie?
- Typischerweise sechs bis zwölf Wochen ab Vermarktungsstart. Entscheidend sind Preisstrategie, Objektzustand und Zielgruppe. Über unser Netzwerk aktiver Suchkunden geht es oft deutlich schneller – teils in zwei Wochen, ohne dass die Immobilie überhaupt inseriert wird.
- Muss ich bei den Besichtigungen dabei sein?
- Nein. Wir übernehmen alle Besichtigungen für Sie – und dank vorgeschaltetem 360°-Rundgang und Käuferqualifizierung kommen nur ernsthafte, finanzierungsgeprüfte Interessenten überhaupt vor Ort. Das spart Ihnen Zeit und Nerven.
- Kann ich verkaufen, ohne dass es jemand mitbekommt?
- Ja. Ein diskreter Verkauf über unser Suchkunden-Netzwerk ist ohne öffentliches Inserat möglich – ohne Portal, ohne Schild, ohne Aufsehen in der Nachbarschaft. Gerade bei Trennung, Erbfall oder finanziellen Engpässen ist das oft der richtige Weg.
- Wann ist der beste Zeitpunkt, um meine Immobilie zu verkaufen?
- Der beste Zeitpunkt hängt weniger von der Jahreszeit ab als von Ihrer Situation und der Marktlage. Frühjahr und Frühherbst sind erfahrungsgemäß nachfragestark. Entscheidend ist, dass Unterlagen, Preis und Präsentation stimmen, bevor die Immobilie an den Markt geht.
- Sollte ich vor dem Verkauf noch renovieren?
- Meist lohnen sich nur kleine Maßnahmen: aufräumen, streichen, reparieren, gut ausleuchten. Große Sanierungen spielen ihre Kosten selten voll wieder ein. Wir sagen Ihnen vor der Vermarktung ehrlich, was sich rechnet und was Sie sich sparen können.
- Was ist ein Exposé und was gehört hinein?
- Das Exposé ist die Verkaufsunterlage Ihrer Immobilie: aussagekräftige Fotos, Grundrisse, Wohnfläche, Baujahr, Energiedaten, Lagebeschreibung und Preis. Ein professionelles Exposé weckt Interesse und filtert zugleich – so kommen nur passende Käufer auf Sie zu.
- Wann wird die Immobilie veröffentlicht?
- Die Veröffentlichung erfolgt erst, wenn Objektaufnahme, Bewertung, Verkaufsstrategie und professionelle Aufbereitung abgeschlossen sind. Exposé, Preis und Vermarktungsweg gehen nach Ihrer Freigabe auf die relevanten Portale und in die abgestimmten Kanäle.
- Wie werden Kaufinteressenten geprüft?
- Wir bearbeiten alle Anfragen, prüfen Ernsthaftigkeit und Bonität, klären die Finanzierung und koordinieren erst danach passende Besichtigungen. So werden Termine auf Käufer konzentriert, die das Objekt wirklich kaufen wollen und können.
- Was passiert nach einem Kaufangebot?
- Wir prüfen Preis und Konditionen, bewerten Käuferprofil und Finanzierung und führen die Verhandlung in Ihrem Interesse. Anschließend koordinieren wir Kaufvertragsvorbereitung, Notariat und Beurkundung.
- Endet die Maklerbegleitung mit dem Notartermin?
- Nein. Nach der Beurkundung organisieren wir die Übergabe, dokumentieren Zählerstände und klären offene Punkte. Die Begleitung reicht bis zur Schlüsselübergabe und darüber hinaus.
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Unterlagen & Finanzierung
- Welche Unterlagen brauche ich für den Hausverkauf?
- Grundbuchauszug, Flurkarte, Energieausweis, Baupläne und Wohnflächenberechnung, Nachweise über Modernisierungen sowie die Grundsteuerdaten. Fehlt etwas? Wir beschaffen die Dokumente für Sie – das gehört bei uns zum Service.
- Welche Unterlagen brauche ich für den Wohnungsverkauf?
- Zusätzlich zu den Hausunterlagen: Teilungserklärung, Protokolle der Eigentümerversammlungen der letzten Jahre, aktuelle Hausgeldabrechnung, Wirtschaftsplan und die Höhe der Instandhaltungsrücklage. Diese WEG-Unterlagen sind für Käufer und deren Banken entscheidend.
- Brauche ich einen Energieausweis?
- Ja, der Energieausweis ist gesetzlich Pflicht und muss spätestens bei der Besichtigung vorgelegt werden. Fehlt er, drohen Bußgelder. Wir sagen Ihnen, welche Variante Sie brauchen, und organisieren die Erstellung auf Wunsch für Sie.
- Wie bekomme ich einen aktuellen Grundbuchauszug?
- Einen Grundbuchauszug erhalten Eigentümer beim zuständigen Amtsgericht (Grundbuchamt) oder über einen Notar. Für den Verkauf sollte er aktuell sein. Fehlt er Ihnen, beschaffen wir ihn im Rahmen der Unterlagenaufbereitung.
- Welche Arten von Energieausweis gibt es?
- Es gibt den Verbrauchsausweis, der auf dem tatsächlichen Verbrauch beruht, und den aufwändigeren Bedarfsausweis, der den energetischen Zustand des Gebäudes bewertet. Welche Variante zulässig ist, hängt von Baujahr und Größe ab – wir klären das für Ihr Objekt.
- Wie lange ist ein Energieausweis gültig?
- Ein Energieausweis ist ab Ausstellung zehn Jahre gültig. Danach muss er bei Verkauf oder Neuvermietung erneuert werden. Ein abgelaufener oder fehlender Ausweis kann zu Bußgeldern führen.
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Bewertung & Preis
- Wie wird meine Immobilie bewertet?
- Auf Basis aktueller Marktdaten und vergleichbarer Verkäufe – ergänzt durch die persönliche Einschätzung vor Ort. Lage, Zustand, Ausstattung, Grundriss und aktuelle Nachfrage entscheiden über den Preis. Ein reiner Online-Klickwert reicht dafür nicht aus.
- Warum reicht eine Online-Bewertung nicht?
- Ein Onlinerechner kennt weder den Zustand Ihres Bads noch den Blick vom Balkon, die Hellhörigkeit oder den Sanierungsstand des Hauses. Er liefert eine Orientierung – den tatsächlich erzielbaren Preis bestimmen die Details, die man nur vor Ort sieht.
- Was passiert, wenn der Preis zu hoch angesetzt ist?
- Die Immobilie bleibt am Markt liegen und wird zum „Ladenhüter“. Interessenten fragen dann, was mit dem Objekt nicht stimmt – und am Ende wird oft unter Wert verkauft. Deshalb setzen wir von Anfang an auf eine realistische, belegbare Preisstrategie.
- Wie viel ist mein Haus wert?
- Seriös lässt sich das nur mit Blick auf Lage, Zustand, Ausstattung und aktuelle Vergleichsverkäufe sagen. Eine Online-Einschätzung liefert eine erste Spanne; den belastbaren Wert ermitteln wir kostenlos vor Ort – inklusive Aufmaß durch unseren Ingenieur.
- Was ist der Unterschied zwischen Verkehrswert und Verkaufspreis?
- Der Verkehrswert ist der objektiv ermittelte Marktwert zu einem Stichtag. Der Verkaufspreis ist, was ein Käufer tatsächlich zahlt – er kann durch Nachfrage, Vermarktung und Verhandlung darüber oder darunter liegen.
- Was ist der Bodenrichtwert und wo finde ich ihn?
- Der Bodenrichtwert ist der vom Gutachterausschuss ermittelte durchschnittliche Grundstückswert je Quadratmeter für eine Lage. Er dient als Orientierung, ersetzt aber keine Bewertung. In Bayern ist er über das Portal BORIS-Bayern einsehbar.
- Wie lange dauert die Bewertung?
- Von der Anfrage bis zum schriftlichen Ergebnis vergehen typischerweise wenige Tage bis zwei Wochen, abhängig von Terminfindung und Unterlagen. Die Vor-Ort-Besichtigung selbst dauert meist unter einer Stunde.
- Bin ich nach der Bewertung zu etwas verpflichtet?
- Nein. Die Bewertung ist eine Entscheidungsgrundlage — ob und wann Sie verkaufen, bestimmen allein Sie. Es entstehen keine Kosten und keine Bindung an einen Maklerauftrag.
- Was ist mein Grundstück wert?
- Bodenrichtwert, Baurecht, Zuschnitt, Erschließung und Nachfrage werden gemeinsam betrachtet. Zwei benachbarte Grundstücke können deshalb einen deutlich unterschiedlichen Wert haben.
- Lohnt sich eine Bauvoranfrage vor dem Verkauf?
- Häufig ja, wenn das Nutzungspotenzial unklar ist. Wer belegen kann, was gebaut werden darf, kann das Grundstück für passende Käufer präziser und oft besser vermarkten.
- Wie wird ein Mehrfamilienhaus bewertet?
- Über das Ertragswertverfahren: Jahresnettokaltmiete, Faktor und Lage bestimmen den Wert – nicht der Quadratmeterpreis für Eigennutzer. Wir bereiten die Zahlen so auf, wie Anleger und Banken sie erwarten.
- Was ist ein guter Faktor in der Metropolregion?
- Der Faktor – Kaufpreis geteilt durch Jahresnettokaltmiete – hängt stark von Lage und Zustand ab. Deshalb ordnen wir ein Objekt anhand vergleichbarer Abschlüsse ein, statt mit Pauschalwerten zu arbeiten.
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Steuern & Recht
- Muss ich beim Verkauf Steuern zahlen?
- Beim Verkauf einer selbst genutzten Immobilie fällt in der Regel keine Spekulationssteuer an. Bei vermieteten Objekten kann sie innerhalb der Zehnjahresfrist anfallen. Die verbindliche Auskunft gibt Ihr Steuerberater – wir weisen Sie frühzeitig auf das Thema hin.
- Kann ich eine vermietete Wohnung verkaufen?
- Ja. „Kauf bricht nicht Miete“ – das Mietverhältnis läuft beim neuen Eigentümer weiter. Für Kapitalanleger ist eine vermietete Wohnung sogar besonders attraktiv, weil die Rendite von Anfang an steht.
- Wie verkaufen wir als Erbengemeinschaft?
- Alle Miterben müssen dem Verkauf zustimmen. Wir schaffen mit einer neutralen Bewertung die gemeinsame Entscheidungsgrundlage und moderieren den Prozess – damit aus einer schwierigen Situation eine faire Lösung für alle wird.
- Wie lange ist die Spekulationsfrist bei Immobilien?
- Zehn Jahre. Verkaufen Sie eine vermietete Immobilie innerhalb dieser Frist mit Gewinn, kann Spekulationssteuer anfallen. Selbst genutzte Immobilien sind in der Regel ausgenommen. Verbindlich klärt das Ihr Steuerberater.
- Was ist die Drei-Objekt-Grenze?
- Verkaufen Sie innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte, kann das Finanzamt gewerblichen Grundstückshandel annehmen – mit steuerlichen Folgen. Wer mehrere Verkäufe plant, sollte das vorab mit dem Steuerberater besprechen.
- Wer zahlt die Grunderwerbsteuer und wie hoch ist sie?
- Die Grunderwerbsteuer zahlt üblicherweise der Käufer. In Bayern beträgt sie 3,5 % des Kaufpreises – der niedrigste Satz in Deutschland. Erst nach ihrer Zahlung wird der Käufer ins Grundbuch eingetragen.
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Für Käufer
- Wie erfahre ich von neuen Immobilien?
- Legen Sie einen kostenlosen Suchauftrag an. Sobald ein passendes Objekt in unsere Datenbank kommt, melden wir uns – oft bevor die Immobilie öffentlich inseriert wird. Viele unserer Objekte werden so verkauft, ohne je online zu erscheinen.
- Helfen Sie auch bei der Finanzierung?
- Ja. Über unseren langjährigen Partner Dr. Klein erhalten Sie eine unabhängige Finanzierungsberatung und Konditionen aus einem breiten Bankenvergleich. Auf unserer Website finden Sie außerdem Rechner für Budget, Rate und Nebenkosten.
- Wie viel Eigenkapital brauche ich für den Immobilienkauf?
- Als Faustregel sollten Sie mindestens die Kaufnebenkosten – in Bayern rund 5–6 % – aus Eigenkapital tragen, besser zusätzlich etwa 20 % des Kaufpreises. Mehr Eigenkapital verbessert Ihren Zins und Ihre Finanzierungschance.
- Was sind die Kaufnebenkosten in Bayern?
- Zum Kaufpreis kommen 3,5 % Grunderwerbsteuer, rund 1,5–2 % für Notar und Grundbuch sowie gegebenenfalls die Maklerprovision. Zusammen sollten Sie mit etwa 8–12 % des Kaufpreises rechnen.
- Wie läuft der Kauf beim Notar ab?
- Der Notar setzt den Kaufvertrag auf, verliest ihn im Termin und erklärt beiden Seiten die Inhalte. Nach der Unterschrift veranlasst er Auflassungsvormerkung, Zahlungsabwicklung und Grundbucheintrag. Der Notar ist dabei neutral.
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Über Immonation
- Warum Immonation?
- Wir sind seit 2017 eigenständig – kein Franchise – verkaufen rund 60 Immobilien pro Jahr mit etwa 30 Mio. € Volumen und wurden vom F.A.Z. Institut als TOP Makler 2026 ausgezeichnet. Unsere Kunden bewerten uns mit 4,9 von 5 Sternen bei 223 Google-Rezensionen.
- Vermitteln Sie auch Mietobjekte?
- Nein. Wir konzentrieren uns bewusst ausschließlich auf den Verkauf von Kaufobjekten. Diese Spezialisierung ist der Grund, warum wir in diesem Bereich so gute Ergebnisse für unsere Eigentümer erzielen.
- In welcher Region sind Sie tätig?
- Unser Kerngebiet ist die Metropolregion Nürnberg: Zirndorf, Nürnberg, Fürth, Erlangen, Schwabach sowie das Umland bis Forchheim, Herzogenaurach, Oberasbach und Langenzenn. Unser Büro befindet sich in der Nürnberger Straße 18 in Zirndorf.
- Wann haben Sie geöffnet?
- Montag bis Freitag von 9:00 bis 18:00 Uhr und samstags von 10:30 bis 14:00 Uhr. Termine außerhalb der Öffnungszeiten sind nach vorheriger Absprache jederzeit möglich.
- Wie komme ich zu Immonation nach Zirndorf?
- Mit dem Auto aus Nürnberg in 20–25 Minuten, aus Fürth in rund 10 Minuten. Mit Bus und Bahn: ab Fürth Hauptbahnhof mit der RB11 „Rangaubahn“ in etwa 10 Minuten nach Zirndorf. Unser Büro liegt zentral in der Nürnberger Straße 18.
- Ich kenne jemanden, der verkaufen will – bekomme ich etwas dafür?
- Ja. Über unser Tippgeber-Netzwerk können Sie jemanden empfehlen, der verkaufen möchte. Kommt daraus ein Verkauf zustande, werden Sie mit einer Tippgeberprovision beteiligt – unsere aktiven Tippgeber erhalten je nach Vermittlung im Schnitt zwischen 2.000 und 8.000 € pro Jahr.
- Bekomme ich einen festen Ansprechpartner?
- Ja. Von der Bewertung bis zum Notartermin begleitet Sie eine feste Person aus unserem Team – kein Callcenter, kein anonymer Franchise-Partner. Wer Sie betreut, lernen Sie schon im Erstgespräch persönlich kennen.
- Was macht Immonation anders als andere Makler?
- Wir sind auf den Verkauf spezialisiert – keine Vermietung, kein Franchise. Dazu ein eigener Ingenieur für Wohnflächen und Grundrisse, ein Netzwerk aktiver Suchkunden und Preisangaben aus echten beurkundeten Abschlüssen statt aus Angebotsportalen.
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