Was passiert mit dem Mietvertrag?
Es gilt der Grundsatz „Kauf bricht nicht Miete“ (§ 566 BGB): Der Käufer tritt mit allen Rechten und Pflichten in den bestehenden Mietvertrag ein. Der Mieter kann bleiben, Miete und Vertragsbedingungen ändern sich durch den Verkauf nicht. Auch die Mietkaution geht auf den Käufer über (§ 566a BGB).
Hat der Mieter ein Vorkaufsrecht?
Nur, wenn die Wohnung nach dem Einzug des Mieters in Wohnungseigentum umgewandelt wurde und nun erstmals verkauft wird (§ 577 BGB). Dann darf der Mieter zu den Bedingungen des Kaufvertrags mit dem Dritten eintreten; der Notar informiert ihn nach der Beurkundung. In allen anderen Fällen besteht kein gesetzliches Vorkaufsrecht.
Kann der Käufer wegen Eigenbedarf kündigen?
Grundsätzlich ja, mit den gesetzlichen Fristen. Wurde die Wohnung jedoch nach dem Einzug des Mieters umgewandelt, gilt eine Kündigungssperrfrist von drei Jahren ab dem ersten Verkauf (§ 577a BGB); in Gemeinden mit angespanntem Wohnungsmarkt kann sie per Landesverordnung auf bis zu zehn Jahre verlängert sein. Für Eigennutzer ist die Wohnung deshalb oft weniger interessant – für Kapitalanleger dagegen gerade wegen der laufenden Miete.
Wie wird der Preis einer vermieteten Wohnung ermittelt?
Kapitalanleger rechnen mit der Rendite: Sie setzen den Kaufpreis ins Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete (Faktor) und prüfen, ob die Miete marktgerecht ist und sich entwickeln kann. Eine niedrige Bestandsmiete drückt den Preis, eine marktübliche und gut dokumentierte Miete stützt ihn. Ob eine leere Wohnung mehr erzielen würde, hängt vom Einzelfall ab – das zeigt eine Bewertung beider Szenarien.
Ertragswertverfahren erklärtWelche Unterlagen brauchen Käufer?
- Mietvertrag mit allen Nachträgen und Mieterhöhungen
- Nachweis über die Mietkaution
- Aktuelle Nebenkostenabrechnung
- WEG-Unterlagen: Teilungserklärung, Protokolle, Wirtschaftsplan, Hausgeldabrechnung
- Energieausweis und Grundriss
Besichtigungen mit Mieter
Der Mieter muss Besichtigungen nach rechtzeitiger Ankündigung und zu zumutbaren Zeiten ermöglichen. Ein offenes Gespräch vorab und gebündelte Termine mit vorab geprüften Interessenten halten die Belastung gering – und sorgen dafür, dass der Mieter den Verkauf nicht als Bedrohung erlebt.
Hinweis: Allgemeine Orientierung zum Mietrecht; ersetzt keine Rechtsberatung. Kündigungssperrfristen können je nach Gemeinde abweichen.