Welche Bewertungsverfahren gibt es?
| Verfahren | Grundlage | Typisch für |
|---|---|---|
| Vergleichswertverfahren | Kaufpreise vergleichbarer Immobilien | Eigentumswohnungen, Reihenhäuser, Bauland |
| Ertragswertverfahren | nachhaltig erzielbare Mieterträge | Mehrfamilienhäuser, vermietete Objekte, Gewerbe |
| Sachwertverfahren | Bodenwert plus Herstellungskosten abzüglich Alterswertminderung | selbst genutzte Ein- und Zweifamilienhäuser ohne gute Vergleichsdaten |
Vergleichswertverfahren: Was haben ähnliche Immobilien gekostet?
Das Vergleichswertverfahren leitet den Wert aus tatsächlich gezahlten Kaufpreisen ähnlicher Immobilien in vergleichbarer Lage ab. Unterschiede bei Größe, Baujahr, Zustand oder Ausstattung werden mit Zu- und Abschlägen ausgeglichen. Es ist das marktnächste Verfahren – vorausgesetzt, es gibt genug belastbare Vergleichsfälle.
Quadratmeterpreise im PreisatlasErtragswertverfahren: Was bringt die Immobilie ein?
Beim Ertragswertverfahren zählt, welche Miete sich nachhaltig erzielen lässt. Aus dem Jahresrohertrag werden die Bewirtschaftungskosten abgezogen, der Reinertrag wird über die Restnutzungsdauer kapitalisiert und der Bodenwert hinzugerechnet. Käufer von Anlageobjekten denken ähnlich – oft vereinfacht über den Faktor, also den Kaufpreis im Verhältnis zur Jahresnettokaltmiete.
Sachwertverfahren: Was würde der Neubau kosten?
Das Sachwertverfahren addiert den Bodenwert und die Herstellungskosten des Gebäudes, abzüglich der Wertminderung durch das Alter. Über einen Marktanpassungsfaktor wird das Ergebnis an die regionale Nachfrage angepasst. Es kommt vor allem bei selbst genutzten Einfamilienhäusern zum Einsatz, für die es wenig direkte Vergleichsfälle gibt.
Bodenrichtwerte erklärtWas leisten Online-Bewertungen?
Online-Rechner geben eine erste Orientierung auf Basis von Lage, Fläche und Baujahr. Zustand, Modernisierungen, Grundriss, Ausblick oder rechtliche Besonderheiten erkennen sie nicht. Für eine Verkaufsentscheidung braucht es deshalb eine Bewertung vor Ort mit echten Vergleichswerten.
Maklerbewertung oder Verkehrswertgutachten?
Für den Verkauf genügt in der Regel eine fundierte Marktwerteinschätzung durch einen erfahrenen Makler. Ein Verkehrswertgutachten eines Sachverständigen ist sinnvoll, wenn der Wert gegenüber Dritten belegt werden muss – etwa bei Erbauseinandersetzungen, Scheidung oder gegenüber dem Finanzamt – und ist deutlich teurer.
Hinweis: Allgemeine Orientierung zu den Verfahren der ImmoWertV; ersetzt kein Verkehrswertgutachten.