Was ist die Spekulationssteuer?
Die Spekulationssteuer ist keine eigene Steuerart. Der Gewinn aus einem privaten Veräußerungsgeschäft nach § 23 Einkommensteuergesetz (EStG) wird mit Ihrem persönlichen Einkommensteuersatz besteuert, wenn zwischen Kauf und Verkauf weniger als zehn Jahre liegen.
Wann fällt Spekulationssteuer an?
- Verkauf innerhalb von zehn Jahren nach der Anschaffung
- Der Gewinn liegt über der Freigrenze von 1.000 € pro Jahr (seit 2024; davor 600 €)
- Die Immobilie wurde nicht durchgehend selbst genutzt
Maßgeblich sind die Daten der notariellen Kaufverträge – also der Tag der Beurkundung bei Kauf und Verkauf, nicht der Grundbucheintrag oder die Übergabe.
Wie lange muss ich eine Immobilie halten?
Nach Ablauf von zehn Jahren ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Diese Haltefrist (auch Spekulationsfrist genannt) beginnt und endet mit dem Datum des jeweiligen notariellen Kaufvertrags. Wer also mehr als zehn Jahre Eigentümer war, verkauft den Gewinn steuerfrei.
Ausnahme Eigennutzung
Auch vor Ablauf der zehn Jahre bleibt der Verkauf steuerfrei, wenn Sie die Immobilie im Jahr des Verkaufs und in den beiden vorangegangenen Kalenderjahren selbst bewohnt haben (§ 23 Abs. 1 Nr. 1 EStG). Es genügt ein zusammenhängender Zeitraum, der sich über drei Kalenderjahre erstreckt – es müssen keine vollen drei Jahre sein.
Geerbte Immobilie: Kann man die Frist übernehmen?
Ja. Erbschaft und Schenkung sind selbst keine Anschaffung. Als Erbe treten Sie in die Besitzzeit des Erblassers ein – man spricht von der „Fußstapfentheorie“. Für die Zehn-Jahres-Frist zählt der ursprüngliche Anschaffungszeitpunkt des Erblassers. Hatte der Erblasser die Immobilie bereits länger als zehn Jahre, können Sie sofort steuerfrei verkaufen.
Wie wird der steuerpflichtige Gewinn berechnet?
Vereinfacht: Veräußerungspreis minus Anschaffungskosten (bzw. die seinerzeitigen Anschaffungskosten des Erblassers) minus Verkaufsnebenkosten wie Notar, Makler oder Vorfälligkeitsentschädigung. Der verbleibende Gewinn wird mit Ihrem persönlichen Steuersatz versteuert. Bei zuvor vermieteten Objekten kann die in Anspruch genommene Abschreibung (AfA) den Gewinn zusätzlich erhöhen.
Drei-Objekt-Grenze: Vorsicht bei mehreren Verkäufen
Wer innerhalb von fünf Jahren mehr als drei Objekte verkauft, kann als gewerblicher Grundstückshändler eingestuft werden. Dann gelten andere Regeln – unter anderem fällt Gewerbesteuer an. Wenn Sie mehrere Objekte veräußern möchten, lassen Sie das vorab prüfen.
Hinweis: Dieser Beitrag ist eine allgemeine Orientierung und ersetzt keine Steuerberatung. Für Ihren konkreten Fall wenden Sie sich bitte an einen Steuerberater.