Haus geerbt – was ist zuerst zu tun?
- 01Erbnachweis klären: Erbschein beim Nachlassgericht oder notarielles Testament mit Eröffnungsniederschrift
- 02Immobilie sichern: Versicherungen, laufende Kosten, Leerstand und Zustand prüfen
- 03Unterlagen zusammentragen: Grundbuchauszug, Pläne, Energieausweis, bei Wohnungen die WEG-Unterlagen
- 04In der Erbengemeinschaft klären: behalten, einen Erben auszahlen oder verkaufen
- 05Wert ermitteln lassen – als gemeinsame Grundlage für alle Erben
Müssen die Erben erst ins Grundbuch?
Nicht zwingend. Verkaufen die Erben, müssen sie nach § 40 Grundbuchordnung nicht vorher selbst eingetragen werden; der Erbnachweis genügt. Wer die Immobilie behalten oder erst später verkaufen will, sollte das Grundbuch dennoch berichtigen lassen – innerhalb von zwei Jahren nach dem Erbfall ist das gebührenfrei.
Erbengemeinschaft: Alle müssen zustimmen
Mehrere Erben bilden eine Erbengemeinschaft und können über die Immobilie nur gemeinsam verfügen (§ 2040 BGB). Für den Verkauf müssen deshalb alle den Kaufvertrag unterschreiben. Eine neutrale Bewertung hilft, sich auf einen Preis zu einigen, und verhindert, dass ein Erbe sich übervorteilt fühlt.
| Weg | Was passiert | Zu bedenken |
|---|---|---|
| Gemeinsamer Verkauf | Alle verkaufen, der Erlös wird nach Erbquoten geteilt | Einigung auf Preis und Makler nötig |
| Auszahlung | Ein Erbe übernimmt die Immobilie und zahlt die anderen aus | Finanzierung des übernehmenden Erben |
| Teilungsversteigerung | Das Gericht versteigert die Immobilie auf Antrag eines Erben | letzter Ausweg, oft niedrigerer Erlös, lange Dauer |
Fällt beim Verkauf Spekulationssteuer an?
Die Erben übernehmen die Haltedauer des Erblassers. Hat er die Immobilie vor mehr als zehn Jahren gekauft, ist der Verkaufsgewinn steuerfrei. Liegt der Kauf weniger als zehn Jahre zurück, kann Spekulationssteuer anfallen – es sei denn, die Eigennutzungsausnahme greift.
Spekulationssteuer und Erbfall im DetailErbschaftsteuer: Achtung beim Familienheim
Die Erbschaftsteuer richtet sich nach dem Wert des Erbes und dem Verwandtschaftsgrad; Kinder haben einen Freibetrag von 400.000 €, Ehegatten von 500.000 €. Wer das selbst genutzte Familienheim erbt, kann unter Voraussetzungen ganz von der Erbschaftsteuer befreit sein – aber nur, wenn er es zehn Jahre lang selbst bewohnt. Wer innerhalb dieser Frist verkauft, riskiert, dass die Befreiung rückwirkend entfällt.
Hinweis: Allgemeine Orientierung zu Erbrecht und Steuern; ersetzt keine Rechts- oder Steuerberatung. Klären Sie Ihren Fall mit einem Notar, Fachanwalt oder Steuerberater.