Welche Kaufnebenkosten fallen in Bayern an?
| Kostenart | Höhe | Hinweis |
|---|---|---|
| Grunderwerbsteuer | 3,5 % des Kaufpreises | Steuersatz in Bayern |
| Notar | ca. 1,0 – 1,5 % | gesetzliche Gebühren nach GNotKG |
| Grundbuchamt | ca. 0,5 % | Eintragung von Eigentum und Grundschuld |
| Maklerprovision (Käuferanteil) | üblich 3,57 % inkl. MwSt. | nur, wenn ein Makler beteiligt ist |
Beispielrechnung: Wohnung für 400.000 €
| Position | Betrag |
|---|---|
| Grunderwerbsteuer (3,5 %) | 14.000 € |
| Notar und Grundbuch (ca. 1,5 – 2 %) | ca. 6.000 – 8.000 € |
| Maklerprovision Käufer (3,57 %) | 14.280 € |
| Summe Nebenkosten | ca. 34.000 – 36.000 € |
Die Werte sind Orientierung. Die tatsächlichen Notar- und Grundbuchkosten hängen unter anderem von der Höhe der eingetragenen Grundschuld ab.
Wann ist die Grunderwerbsteuer fällig?
Nach der Beurkundung meldet der Notar den Kauf dem Finanzamt, das den Steuerbescheid an den Käufer schickt. Erst wenn die Steuer bezahlt ist, stellt das Finanzamt die Unbedenklichkeitsbescheinigung aus – ohne sie wird der Käufer nicht als Eigentümer ins Grundbuch eingetragen.
Lassen sich Kaufnebenkosten senken?
- Mitverkauftes Inventar wie eine Einbauküche separat und realistisch im Kaufvertrag ausweisen – auf bewegliche Gegenstände fällt keine Grunderwerbsteuer an.
- Die anteilige Instandhaltungsrücklage einer Eigentumswohnung mindert die Grunderwerbsteuer dagegen nicht (Bundesfinanzhof, 2020).
- Die Grundschuld nur in der Höhe eintragen lassen, die für die Finanzierung nötig ist.
Warum sollten Verkäufer die Kaufnebenkosten kennen?
Käufer planen mit einem Gesamtbudget aus Kaufpreis und Nebenkosten. Wer als Verkäufer weiß, was beim Käufer zusätzlich anfällt, setzt den Angebotspreis realistischer an und erkennt schneller, ob eine Finanzierung tragfähig ist. Die Kosten des Verkäufers sind dagegen gering – meist nur die Löschung einer eigenen Grundschuld und gegebenenfalls die Verkäuferprovision.
Hinweis: Allgemeine Orientierung mit gerundeten Werten, Stand September 2026; ersetzt keine Steuerberatung.