Warnsignale beim Immobilienverkauf

Ein seriöser Makler nennt einen nachvollziehbaren, am Markt orientierten Preis, legt die Unterlagen vor dem Verkaufsstart an, arbeitet mit professionellen Fotos, macht keinen Druck beim Vertrag und kann bisherige Verkäufe belegen. Vorsicht bei überhöhten Wunschpreisen, anonymen „Phantom-Käufern“ und Sätzen wie „einfach schnell unterschreiben“.

Ein Phantom-Käufer ist ein angeblich schon vorhandener Interessent, mit dem ein Makler den Alleinauftrag gewinnen will („Ich hätte da schon jemanden“). Häufig existiert dieser Käufer nicht oder springt ab. Lassen Sie sich den Interessenten nicht versprechen, sondern die Vermarktungsstrategie zeigen.

Nein, ein Alleinauftrag ist grundsätzlich sinnvoll: Er bündelt die Vermarktung bei einem verantwortlichen Ansprechpartner und verhindert, dass eine Immobilie parallel bei mehreren Maklern zu unterschiedlichen Preisen im Netz auftaucht. Problematisch ist nicht der Alleinauftrag selbst, sondern wenn er verharmlost oder mit falschen Versprechen verkauft wird.

Beim einfachen Alleinauftrag dürfen Sie zusätzlich selbst einen Käufer finden, beim qualifizierten Alleinauftrag müssen auch selbst gefundene Interessenten über den Makler laufen. Wichtig ist, dass Ihnen die konkrete Ausgestaltung offen erklärt wird, bevor Sie unterschreiben.

Seriöse Makler in Deutschland arbeiten in der Regel erfolgsabhängig: Die Provision fällt erst bei erfolgreichem, notariell beurkundetem Verkauf an. Verlangt jemand vorab pauschale „Bearbeitungs-“ oder „Marketinggebühren“, sollten Sie sehr vorsichtig sein und die Grundlage schriftlich prüfen.

Ein realistischer Preis stützt sich auf aktuelle, vergleichbare Verkäufe in der gleichen Lage, den Zustand der Immobilie und amtliche Marktdaten – nicht auf den höchsten „was wäre schön“-Wunsch. Lassen Sie sich die Herleitung zeigen. Ein Preis, der deutlich über allem Vergleichbaren liegt, ist oft nur ein Lockmittel, um den Auftrag zu gewinnen.

Ein überhöhter Startpreis schreckt genau die Käufer ab, die sonst kaufen würden. Die Immobilie bleibt liegen, muss Schritt für Schritt reduziert werden – und diese öffentliche Preishistorie signalisiert Käufern „da stimmt etwas nicht“. Am Ende bringt eine überteuerte Immobilie oft weniger als eine von Anfang an richtig bepreiste.

Wenn ein Objekt lange, mit mehreren Preissenkungen und über mehrere Portale im Netz steht, kennen ernsthafte Interessenten es irgendwann und ordnen es als „Problemimmobilie“ ein. Sie warten dann auf die nächste Senkung oder verlieren das Interesse ganz. Ein sauberer, gut vorbereiteter Verkaufsstart ist deshalb entscheidend.

Bei realistischem Preis und guter Vorbereitung finden marktgängige Objekte in der Metropolregion Nürnberg meist innerhalb weniger Wochen einen Käufer. Zieht sich die Vermarktung über viele Monate mit wiederholten Preissenkungen, war der Preis oder die Aufbereitung zu Beginn meist nicht stimmig.

Wenn Sie den Vertrag als Verbraucher außerhalb der Geschäftsräume des Maklers oder im Fernabsatz (z. B. bei Ihnen zu Hause, online oder telefonisch) geschlossen haben, steht Ihnen in der Regel ein 14-tägiges Widerrufsrecht zu. Prüfen Sie die Widerrufsbelehrung im Vertrag. Im Zweifel lassen Sie sich rechtlich beraten – dies ist keine Rechtsberatung.

In Bayern ist eine Provision von 3,57 % inkl. MwSt. pro Seite üblich; seit der Reform von 2020 teilen sich Verkäufer und Käufer die Kosten in der Regel. Entscheidend ist, dass die Höhe transparent im Vertrag steht und die Leistung dahinter nachvollziehbar ist.

Unter anderem Grundbuchauszug, Grundriss, Wohnflächenberechnung, Energieausweis und – bei Eigentumswohnungen – Teilungserklärung und Protokolle der Eigentümerversammlungen. Ein seriöser Makler beschafft und prüft diese Unterlagen vor der Veröffentlichung, nicht erst „wenn ein Käufer da ist“.

Beim diskreten Verkauf wird die Immobilie nicht öffentlich in den Portalen inseriert, sondern gezielt einem vorqualifizierten Interessentenkreis angeboten. So erfahren Nachbarn, Kollegen oder Bekannte nichts vom Verkauf – sinnvoll bei Trennung, Erbschaft oder aus persönlichen Gründen.

Nicht an Behauptungen wie „wir haben tausende Interessenten“, sondern an nachweisbaren, notariell beurkundeten Verkäufen der letzten Monate. Fragen Sie nach belegbaren Referenzen und aktuellen Abschlüssen – nicht nach der Größe einer angeblichen Datenbank.